La rentabilidad neta de una operación cerrada en Madrid suele moverse entre el 10% y el 20% sobre el capital invertido, según zona, plazo y calidad de la reforma. Anualizada, varias operaciones consecutivas bien ejecutadas pueden empujar la rentabilidad por encima del 18%. Estos son los rangos orientativos por tipo de operación, sobre datos del mercado madrileño en 2026.
| Tipo de operación | Plazo total | Rentabilidad neta esperada |
|---|---|---|
| Operación corta (piso pequeño, zona oportunidad) | 4–6 meses | 12%–18% |
| Operación media (piso 80–100 m², zona consolidada) | 6–9 meses | 10%–15% |
| Operación larga (vivienda grande, premium, obra mayor) | 9–12 meses | 8%–14% |
Cinco factores condicionan el resultado final más allá del rango de la tabla. La zona donde compras, el plazo total de la operación (cada mes extra reduce la rentabilidad anualizada), la calidad y precio de la reforma (Akira Living trabaja con presupuesto cerrado para que esta variable no descontrole), la estructura fiscal elegida (persona física frente a sociedad promotora cambia el ITP y el impuesto final sobre la ganancia).
Y el plazo de venta tras la entrega (si tu zona se mueve por debajo de 60 días, mantienes la anualización).Una regla operativa que aplican los flippers profesionales es la regla del 72%. La compra debe situarse igual o por debajo del 72% del ARV (valor estimado de reventa) menos el coste estimado de reforma. Si los números no cuadran al 72%, la operación no aguanta una incidencia.
